💡新築RCと債券投資の簡易試算

売却益を取るギャンブルをしない前提でなら、新築不動産投資と債券投資の利回りが変わらなくなってきていると思う今日この頃👀

弊社は繰り返し言い続けてますが、不動産に関しては「キャッシュフロー派閥」なのでそのバイアスの前提で読んでください。

債券に投資するには（証券担保ローンを使うことも加味して）ネットではなく野村証券などの店舗型で取引を始めることが多いのですが、まぁとりあえず分かりやすく

・円建て
・国債
・わけのわからん条項ついてない

という条件で、ネット証券で売られている第１６回利付国債（４０年）本日時点での投資で4.330％・残存37年4カ月を購入する前提で考えてみましょう👀

仮に2000万円投資をするとして、年間86万6000円のキャッシュフロー。

それに対して、自己資金10％、諸費用8％と計算して、約1億2000万のアパート（借入　約1億100万）を利回り4％で建てると満室賃貸収入が480万円。

期間35年、年利1.5％で借りるとして年間返済が約370万、満室キャッシュフローが約110万円。

ただここから、「不動産は金利返済の元本が経費に入れられない」ということを加味すると、元本返済が約220万、つまりキャッシュフロー＋これの330万に税金がかかると加味すると税額が約90万円（約27％程度の税金として考える）と、手残り税引き後利益は110万－90万円で20万円、国債と比較すると満室でも微妙な水準。
※これが新築がある程度売却をかまさないと規模拡大できなくなる理由。

ただもちろん、国債にも税金がかかることと、国債はインフレに弱いが不動産は強いこと、減価償却などを加味するとこの時点ではやや、不動産のほうが有利。

ただ債券も、国債の場合額面の8掛け程度を年利2.5％程度で証券担保融資に放り込んで1600万を、4.33％－2.5％でスプレッドとって＋26万8800円のフローを得るとなると、「倭国が吹き飛ばない限り113万4800円、20％の課税で手残り90万7840円。

⇒こうやって考えると、上記計算は分かりやすくするためにかなり簡略化しているということを加味しても「キャッシュフロー主義という目線だけにおいては」新築RCはやる意味が（単独では）薄い、という結論になる。

もちろんこれはあくまで単発で見た場合で、債券の場合これが最大値、新築不動産の場合「ここから事業の組み合わせ・売却・減価償却・そもそも自己資本0でいく」など工夫の余地はあるので単純比較だけで効用は図れない。

分かりやすい話、売却を前提にしないまでも地価の高騰とインフレで「不動産の含み益が増える」ならそれを与信にして買い進めることは可能。

これらを加味してKPIを5年ターム程度で金融機関に示したうえで融資を持ち込めるかどうか。そういった経営者の腕が試される相場になってきている。

もちろん極まった不動産投資家であれば、もう決算ができているのでこんな試算はせずとも雑に貸してもらえる。
が、そのステージにいないならアセットアロケーション（運用資金の資産分配）はこの簡易計算でも、いろいろ考えないといけないということが分かる👀

以上、メモ書き。
仕事に戻ります。 November 11, 2025

Nvidiaは会計の質問を否定する非公開メモでエンロンではないと述べています

テ・キム
2025年11月24日午後2時56分(EST)更新/オリジナルは2025年11月24日午後2時04分(EST)でしたhttps://t.co/HT9yjoi47R @BarronsOnlineより

要点: Nvidiaは投資家向けの非公開メモで、同社の会計処理が「エンロン型の不正」とは異なると強調しました。株式報酬やGPUの減価償却に関する批判に対して、透明性と健全な事業基盤を主張しています。

背景
最近、株式売却や会計上の不正疑惑がSNSや投資家の間で取り沙汰されました。特に著名投資家マイケル・バリーが、株式報酬の希薄化や自社株買いを批判しました。

Nvidiaはこれに反論し、2018年以降の自社株買いは910億ドルであり、バリー氏が指摘した1,125億ドルではないと説明。RSU（制限付き株式ユニット）の税負担を誤って含めていると指摘しました。

エンロンとの比較否定
Nvidiaは「特別目的事業体（SPV）を使って負債を隠したり収益を水増ししていない」と明言。

「事業は経済的に健全で、報告は完全かつ透明」と強調し、エンロンやワールドコムのような過去の会計不正とは異なるとしました。

減価償却に関する議論
一部投資家は「GPUの耐用年数は2〜3年程度」と主張し、顧客企業が6年で償却しているのは利益を過大に見せていると批判。

Nvidiaは「顧客は4〜6年の償却を採用しており、A100（2020年発売）など古いGPUも高稼働率で経済的価値を維持している」と反論しました。

投資家への示唆
株式報酬の希薄化リスクは依然として議論の対象。

減価償却の前提は企業価値評価に直結するため、投資家は顧客企業の財務処理を精査する必要があります。

Nvidiaは透明性を強調しましたが、バリー氏は「分析を維持する」と述べており、今後も論争は続く見込みです。 November 11, 2025

@jishakonkatsu @JZ1300 だから「年収」ではなく「年商」と書いていますが、
違いが分からないということですか？
直葬の場合、火葬場で読経するわけですから、伽藍は付加価値に入っていません。
実質的なコストは法衣の減価償却と身支度の工数です。
それによって年商3600万円が年収500万円になるとでも？？ November 11, 2025

設備投資による減価償却負担が重く、人手不足や資材高も重なり「黒字化が精一杯」といったケースは多い。／倭国の「モノづくり」危うし　金型産業　倒産・廃業が最多ペース　淘汰が進む背景は？(ITmedia ビジネスオンライン)
#Yahooニュース
https://t.co/pLJpzzr1JH November 11, 2025