>当時の要綱にも財産処分承認基準にも
>根抵当権不可は明示されていませんから
>よくご確認ください

皆さまこれ何言ってるかわかりますか？
わかりやすく説明しますね。

補助金で取得した資産に、勝手に抵当権
を設定するのは禁止されています。

抵当権も根抵当権も両方です。
根抵当権と区別するためにあえて
「普通」抵当権と呼ぶこともありますが
一般的な普通の抵当権は、単に「抵当権」
というのが正式な名称です。

資金繰りのために、止むを得ず特別に
許可を得て「抵当権」を設定することが
認められています。

繰り返します。
特別に「普通の」抵当権を設定することが
認められています。

だから、抵当権ではない根抵当権を設定
してはいけないのです。

校則に例えましょう。
通学は公共交通機関によるものとされ
自転車通学は原則として禁止とします。

でも、交通の事情でやむを得ない場合に
許可を得て自転車通学を認めるという
ルールになっていたとします。

そこで弘樹くんが自動車通学をしていた
のがバレてしまいました。

学級委員の田中くんが何とか弘樹くんを
助けようと「校則に自転車通学のルール
は書いてあるけど、自動車はダメって
明記してないから学校が悪い！」と言い
出しました。

基本的に、公共交通機関でしか通学して
はダメで自転車通学も原則禁止なのにです。

最近、LUUPを自転車だと言い張って通学
してくる生徒が増えて来たので、校則に
「普通の自転車以外だめだからな！」と
念押しで書き加えられたのを見つけた
学級委員の田中くんは、
「昔の校則には明記されてなかった
じゃないか！」と難癖をつけています。

以上です。
わかりやすくこれを説明してみました。
このレベルの言い訳で私に的外れと
言って来たのは、さすがに酷いです。 December 12, 2025

【ブクマ推奨※長文です】不動産投資について
新NISAの次にサラリーマンが検討する投資用マンションについて詳しく解説します。
有料noteレベルの不動産屋が教えてくれない情報だと思います。

銀行のローンは、一般的に年収の8倍くらいまでは融資可能。
（もっとできるところあるけど、金利高かったり査定が甘くて物件価格が割高）
つまり、年収600万円で自宅の居住用マンションのローン残債2000万円なら
2800万円くらいのマンションがローンで買えます。
（諸費用フルローンなら2700万円）

【メリット】
・借入して行う投資なので自己資金ではできないようなレバレッジを利かせた取引ができます。
利回りも当然レバ効いてるので3,4%とは言え額面以上。NISAより高効率。

・人のお金（家賃）で残債を減らしていきます。
家賃でローンを相殺するので、集金代行手数料とか費用引いてもマイナスは月数千円程度。
一方で残債は月7、8万円ずつのハイペースで減っていき、差額が利益に。

・団信が保険代わりに。
亡くなったり、がん告知、高度障害で残債ゼロに。
売れば残された家族は爆益、そのまま持ってても家賃収入。
生命保険以上のコスパ最強の保険効果。

・事業なので、マイナス分や経費は控除。
さらに領収書も切れる節税効果。

【リスク】
・空室→いい物件を選べば4年に1ヵ月レベル。むしろ家賃を上げたり礼金もらうチャンス。
・資産価値の下落→後述の方法で回避
・エアコンや給湯器など設備の故障→空室同様、長い目で見たらしょうがないレベル、もしくは管理会社のプランでカバー
・地震→新基準後は倒壊ゼロ。そんなに心配なら投資向いてない。

ということで、自分の信用力でお金を借りて、人に返してもらい、生命保険効果、節税効果もあるというなかなかのビジネス。
ではリスクをどう回避するのか。

【物件を選ぶ基準】
・銀行評価が付く、都内24区や主要都市（横浜、大阪、京都、福岡※天神・博多）。
地方や郊外のブランドマンションはゴミ（だったら利回りバリ高の木造アパートくらい振り切ってた方がいい）。

・都内24区以外は、築19年まで。
5年以上で長期譲渡（税率20%）、短期譲渡だと税率が倍。
築25年以上は35年ローンが組める金融機関が減る。次のオーナーに売りづらい。

・今の居住者が相場より安く住んでる。
家賃1000円上げることができれば、不動産価値は約30万円上がる。
周りより安く住んでるなら、更新や退去のタイミングで普通に上げられる。

需要と供給の市場原理や景気で決まる居住用物件と異なり、投資用不動産は融資する銀行が査定して資産価値が決まります。
人に貸してお金を稼ぐビジネスへの融資なので、借りたい人が多いエリアか、どれくらい収益性があるのかで決まります。
収益は家賃から修繕積立金と管理費を引いた、入ってくるお金。

つまり、このビジネスのキモは、家賃は上げられるのに、修繕積立金が上がらない物件を押さえること。
そうすれば物件価値は下がらないどころか上がります。

「駅近で立地がいいですよ」とか、市況や需要と供給を押してくる不動産屋は信用してはいけません。
不動産バブルとか外国人投資家の増減を恐れる必要もありません。資産価値が落ちないのは、収益性が下がらないこと。

で、今住んでる人が安く住んでる物件のオーナーチェンジを狙うのは必須として、修繕積立金が上がらないかどうかは重要事項調査報告書（重調）を見る。

・15年くらいの周期で行う大規模修繕は終わってるのか、これからなのか
・次の大規模修繕を乗り切れるくらいお金がちゃんと貯まってるか
・駐車場や看板、テナント、自販機、LUUPなど修繕費に回せるキャッシュフローはあるか

このあたりから、今の修繕積立金が適正かを読み取るわけです。
これで、家賃は上げられる余地があるのに修繕積立金は上がらない物件を押さえたら勝ち確。

なお、35年ローン組めるのは、完済予定84歳までなので逆算すると49歳までにスタートすべきです。
NISAに3万円積み立てるなら、NISA2万円にして月1万円で不動産検討してみるのもいいと思います。
むしろ保険&節税でプラスかも。

ということで、半年以上勉強し、ついに申し込みました‼ December 12, 2025