倭国の不動産と資産防衛 ⑥ 金利上昇に備える保全策

■ 「金利リスク」は静かに、しかし確実に進行しています

倭国では長年、超低金利環境が続いてきましたが、日銀が金融政策の正常化を進める中で、金利はじわじわと上昇しています。

今年の4月のトランプショックの時は1.1%まで下がった10年債金利は先ほどさらに上昇し1.737%です。たった半年で0.637%も急騰しています。

特に変動金利型の住宅ローンや不動産融資を利用している投資家にとって、今後の数年は“金利上昇＝キャッシュフローの圧迫”という構図になります。

例えば、金利が0.5％上昇しただけでも、5,000万円の借入では年間返済額が約15〜20万円増える可能性があります。

このように、金利上昇は緩やかでも、「時間をかけて確実に効いてくるリスク」なのです。

■ 固定金利への切り替えは“守りの第一歩”です

変動金利のまま運用を続けると、短期的には支払額が少なく見えますが、長期的には不確実性が高まります。

特に、返済比率（Debt Service Ratio）が上昇すると、収益物件の評価や再融資条件にも悪影響を及ぼします。

このため、金利上昇局面では「固定化」を検討することが重要です。全額を固定にするのが難しい場合でも、一部を長期固定に切り替え、残りを変動で保つハイブリッド戦略**をとることで、金利上昇リスクを分散できます。

加えて、融資条件を見直す際は、借入先の金融機関の金利設定ロジック（短期プライムレート＋αなど）を把握しておくことが大切です。“銀行がどの指標に連動して金利を上げるのか”を理解していれば、先回りした対策が可能になります。

■ 借換（リファイナンス）は「防衛」と「再構築」の両方です

金利上昇局面で有効なのが、リファイナンス（借換）による再設計です。

借換というと「金利を下げる」ための行為と捉えられがちですが、実際には資産ポートフォリオ全体の再調整という意味を持ちます。

たとえば、

金利が上がる前に固定期間を長くする借換

借入をまとめて返済期間を延ばし、月額返済を抑える借換

担保評価を見直して融資枠を再設定し、リスク資金を確保する借換　などが考えられます。

特に複数の融資を抱えている場合は、「最も金利上昇リスクの高いローン」から優先的に見直すのがポイントです。

これにより、資金繰りの安定性と精神的な余裕を同時に確保できます。

■ 現金ポジションを“クッション”として確保する

金利が上昇しても破綻せずに耐えられる投資家の共通点は、常に現金ポジションを一定割合で維持していることです。

これは単なる安全策ではなく、「価格調整時に買い出動できる余力」を意味します。

金利上昇期には、資金繰りに困った投資家が物件を売却し、市場に「歪み」が生まれます。こうした局面で、キャッシュを持っていれば優良物件を割安で取得するチャンスになります。したがって、キャッシュ＝防御であり、次の攻めの準備資金なのです。

■ 「シミュレーション」と「見える化」で先手を打つ

金利上昇に備えるうえで最も重要なのは、数字を“肌感覚”で理解しておくことです。以下のようなシミュレーションを定期的に行いましょう。

金利が0.25％、0.5％、1.0％上昇した場合の年間返済額

金利上昇によるキャッシュフローの減少幅
想定空室率が10％、20％になった場合の損益
再融資時に金利2.5％を想定した資金繰り表

これらを「可視化」しておくことで、感情に流されずに冷静な判断ができます。数字でリスクを先に見える化しておけば、いざ市場が変動しても“決めて動ける投資家”になれるのです。

守りを固めながらも、次のチャンスを掴むための流動性を確保する。これが、これからの倭国不動産市場で生き残るための最も現実的な戦略です。 November 11, 2025

コレ知らない人けっこう多いのですが、金利＝お金を借りる際に支払う「お金の利用料」です。金利が上がるには、お金を借りる企業・人が豊かでないと、銀行は借り手が減って困る。今の倭国はGDPマイナス転換、賃金アップは大企業だけで限定的。つまり、急には上がりません。変動金利、一択です。 November 11, 2025

これもサナエミクス()ま悪影響の一環なよね。

変動金利で住宅ローン組んでる人が4にそうだけど、国民の選択だから仕方ないね、それが民主国家だし。

高市は必死に日銀に介入してまで利上げ阻止しようとしてるけど、無理に市場に逆らっても結局こうして長期金利は上がるのね
https://t.co/HZLCiOdrSA November 11, 2025

中央銀行が直接政府に資金を供給することは引き受けといいます。財政ファイナンスとは過去に
ハイパーインフレを起こした経験から全世界で禁止されていますが、英語ではマネタイゼーションといいます。政府が発行した長期の負債を中央銀行が買い取り、超短期負債の通貨マネーにかえてしまうからです。これは金利上昇期に住宅ローンを固定金利型から変動金利型に変えるのと同じで国でみると極めて危険な行為です。髙橋洋一氏が、統合政府(=実践しているのが財政ファイナンス)で考えると倭国は健全と主張していたのに、真逆だと私が反論していた理由です。 November 11, 2025

10年もの国債の利回りに連動するのは今から新規で組む固定金利の住宅ローンです。

変動金利が連動するのは短期プライムレートなので基本は政策金利で決まります。なので今年の3月以降は金利変わってません。 https://t.co/zJ5IPMcvQ5 November 11, 2025

プライベートクレジットは“リアルタイムで崩壊”している

48Forty Solutions は、誰も気に留めなかった「カナリア」になった。

2024年11月： 17.5億ドルのローン契約が締結。金利 10.4%。
2025年11月： 企業は貸し手に差し押さえられ、株主は完全に消滅。

契約から破綻まで、わずか12ヶ月。

ここに、金融システムを破壊しつつある“単純すぎる数学”がある。
•17.5億ドル × 10.4% = 年間1億8200万ドルの利払い
•企業の最大利益 = 1億5000万ドル
•毎年の不足額 = 3200万ドル

利益150Mしかない企業が、182Mを払えるわけがない。
これは複雑でもなんでもない。

そしてこの構造が、プライベートクレジット市場全体に拡大している。

2024年に組成された融資は5000億ドル。
すべて変動金利。
すべてレバレッジ8倍。
すべて「金利は低いまま」という前提。

だが、金利は上がった。

過去4週間だけで、以下の4社がリストラクチャリング入り：
•Netceed
•Bonhams
•Dainese
•48Forty

デフォルト率は5.4%に急上昇。
2008年、メザニン債が崩壊するまで18ヶ月かかった。
2024年のローンは12ヶ月も保たない。

プライベートクレジット全体は 3兆ドル。
あなたの年金基金も持っている。
州の退職年金も持っている。
大学の基金も持っている。

これらのローンがデフォルトすると、金は戻らない。

CalPERS のような巨大年金基金は、48Forty 1件だけで 5億ドルを一夜にして失った。
同じ構造のローンが何百件も、同じ数学的な壁に同時に激突している。

貸し手は「破産」という単語が見出しに載るのを避けるため、債務を株式に転換している。
これは損失を“未確定”のように見せるためだ。
だが破壊される富は、まったく同じだ。

1件のスワップがパターンを裏付け、
1件の再構築がトレンドを証明している。

2024年組のローンが壊れている。
次は2023年組だ。
言葉を変えても、数学は変わらない。

これはまだ金融危機ではない。
だが、あなたはその形成過程を“リアルタイムで”見ている。

これを止めるには、FRBが直ちに200bp以上の利下げをする必要がある。
現状の予測は、今後1年間でわずか75bpの利下げ。

全く足りない。話にならない。

2026年Q1の決算シーズンで、
年金基金がプライベートクレジットの20〜30%の損失を報告した瞬間、
その連鎖は株式市場に広がる。

不足埋めのための強制売却。
マージンコール。
流動性危機。

今見えているのは“4匹のゴキブリ”にすぎない。
壁の中には40匹いる。

“波が来る”のではない。

あなたはすでに水中に沈んでいる。 November 11, 2025

＞倭国の30年債利回りは、歴史上これほど高くなったことはありません
グローバル・キャリートレードは瀕死の状態です

世界のバブルを支えた円キャリ―トレードは殆どが変動金利（バフェットは固定で流石）で借りられてて、広義では総額4兆ドル（600兆円）と言われる
仮に全部巻き戻るとドル円120~130らしい
ITバブル崩壊どうのよりこっちがヤバイと思うんね
倭国円崩壊で大インフレが先か株バブル崩壊が先か November 11, 2025

平成のマイルドヤンキーを持ち上げない方がいいです。住宅ローンの利上げで、「これ」らが、2010年代にフルローンで買った安物の戸建て住宅を失い始めるから。圧倒的に頭が悪くて、変動金利が何かすら分かってないよ。 https://t.co/iguLQlF8PY November 11, 2025

長期金利1.72％って、普通に考えて住宅ローン組んで大丈夫？って不安になるの当たり前なんですよね。でも実は、金利そのものより怖いのは金利が上がってる理由を理解してないまま35年ローンに突っ込むことなんですよ。たぶんですけど、今いちばん危ないのって金利じゃなくて、なんとなく勢いでローン組む層なんですよね。マイナス金利時代が長くて変動金利を神話みたいに信じてる人ほど、上昇局面で真っ先に詰むのが歴史的にも定番ですし。「大丈夫？」って聞いてる時点で、既にリスク感覚あるほうなんですよ。逆に、なんでインフレの今が買い時って言い切れる人がいるのか謎じゃないですか？ 結局、理解して借りた人だけが最後に笑うって思うの僕だけですかね？ November 11, 2025

変動金利の貸出だったら1週間の貸出も20年の貸出も35年の貸出も同じ金利で貸し出すべきと言うご意見に読めるんですけど、本当に銀行員でした？3日くらいでFIREされたんですか？ https://t.co/IJPLNeUsCH November 11, 2025

@Silver47samurai 1. まず「国債金利上がってる＝誰かが売った」→ 生保が戦犯
2. でも保有は日銀＋国内機関が9割だから即死はしない
3. 住宅ローン変動金利はすでに1.6%超えてる（政策金利0.25%でも関係ない）
4. 債務対GDP比は倭国235%で世界最悪に見える November 11, 2025

長期金利の上昇が17年半ぶりの水準。

住宅ローンの変動金利や、中小企業の借入への影響が本当に心配です。

「金利ある世界」に戻るなら、それに負けないだけの「賃上げ」と「経済成長」が絶対にセットでなければなりません。

家計の負担だけ増えて景気が腰折れすることだけは避けてほしいです。 https://t.co/jE5vlIuq3J November 11, 2025

毎年3パーセント倭国円の価値がなくなっていってるし、住宅ローンの変動金利なんてタダみたいなもんだから大丈夫ですよ！ November 11, 2025

長期金利が17年ぶりにドーンと上昇😇
住宅ローンを検討してる人には密かに重要やん

✅固定金利 → このまま上昇方向。
「1%台で借りられた時代」は終了コース🤔

☑️変動金利 → 今は安いだけで、
上がる時の伸びしろが前より大きい😱

つまり今は、
「安さより、将来の返済リスクをどう管理するか」
がいちばん大事な局面🤔

不動産を買うなら心配性のワイは、
固定金利を選ぶと思うけど、
結局、今の安さより将来の余裕をどう作るかが
本質かもね😎

ほんま、住宅ローンはタイミングが難しい時代になってきたわ🤔

https://t.co/hwQtPt5vVS

#住宅ローン
#金利
#固定金利 November 11, 2025

【フラット35はいよいよ2%超えか?!　12月の住宅ローン金利を予想！　今後の金利（フラット35、変動金利、10年固定）動向を確認しよう】

https://t.co/nN4hYPSDXU November 11, 2025

利上げは限定的でインフレ容認は既定路線だよな。わが家のインフレ対策
・現金比率極小、なるべく投資
・近い内に絶対必要なものはすぐに買う
・変動金利、フルで住宅ローン
・タイミング見て証券担保ローン https://t.co/TD3Kywk8R2 November 11, 2025

【⚠️変動金利の人、もう他人事じゃない】
住宅ローン金利…近いうちにまた上がる可能性が高いです。
日銀の政策金利、
👉 円安と物価高を抑えるため
👉 “12月〜1月に利上げ”という予測が強まってます。

そしてここが地味にヤバい👇
新規の住宅ローン金利はほとんど上がってない。
理由は“銀行が新規客ほしくて利益削ってるから”。
既存の人だけ返済額が上がりやすい構造、ほんとつらい。
「じゃあ借り換えれば？」
→ できるけど罠あり。
手数料は“借入額の2.2％”。
・5000万円 → 110万円
・3000万円 → 66万円
＋抵当権関連の費用も追加。

でも、残り期間が長い人は
毎月返済が下がる→手数料を取り返せるケースもあります。
結論：
“焦って動く”と危険。
“計算せずに放置”も危険。
👉 正解は「慎重なシミュレーション」。

家買った人全員に届いてほしいので、
RTで広めてあげてほしい。 November 11, 2025

円安ﾄﾞﾝﾄﾞﾝいけば、当然物価が上がりまくって死んでいくのかーたのしみたのしみ。
ローン変動金利も上がってな。なんも買えないねｗ
日銀金利上げたのに効果薄で結局庶民Wパンチ状態。
自滅してる
カネが無ければみんな余裕がなくなっていく
荒れまくる。動物園だ。頭が悪いからしょうがないね。 November 11, 2025

【不動産業界ニュース】
フラット35はいよいよ2%超えか?!　12月の住宅ローン金利を予想！　今後の金利（フラット35、変動金利、10年固定）動向を確認しよう(ダイヤモンド不動産研究所)
▼記事はこちら
https://t.co/N9oXADZfqm

#不動産ニュース #家を売る November 11, 2025

フラット35はいよいよ2%超えか?!　12月の住宅ローン金利を予想！　今後の金利（フラット35、変動金利、10年固定）動向を確認しよう(ダイヤモンド不動産研究所)
#Yahooニュース
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